Investir à Lisbonne

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Le bilan immobilier au Portugal

« Lisbonne, située à l’embouchure du Tage, est considérée comme une ville mondiale ».

Un pays où il fait bon vivre toute l’année.

Venir à Lisbonne une première fois et vous aurez envie d’y revenir. Le charme de la ville aux 7 collines, vous permet de se perdre dans les petites rues ou de flâner loin du bruit.

A chaque détour de rue, le charme opère comme si le temps ici s’écoulait autrement.

La vie y est plus tranquille, moins stressante. Ce constat est fait aussi par les hommes d’affaires qui viennent y travailler en semaine et par ceux qui y sont en résidence pour le compte des sociétés internationales.

La proximité de l’océan avec un air moins pollué, ni trop saturé de particules car balayé par le vent de l’Atlantique et une météo agréable 9 mois sur 12.

Le Portugal connait aujourd’hui une forme de « renaissance » dans les grands centres urbains que sont Porto et Lisbonne.

Lisbonne va devenir une ville encore plus attractive dans les années à venir : un modèle de projet urbain sobre et ambitieux.

L’engagement des municipalités – La renaissance et la gentrification des centres villes

L’engouement immobilier des étrangers pour Lisbonne avec ses nombreux édifices historiques et emblématiques du centre ville à inciter la mairie de Lisbonne à investir massivement dans une rénovation urbaine de qualité (création de nouveaux jardins, réduction du stationnement automobile, création de pistes cyclables) en collaboration avec les promoteurs immobiliers. La gentrification et la rénovation urbaine de Lisbonne poussent les prix à la hausse et amène une valeur ajoutée considérable qui s’appréciera dans le temps.

Découvrez de nouveaux horizons

Que ce soit pour y résider à l’année en raison de la qualité de vie ou bien du prix de l’immobilier, le marché immobilier portugais regorge d’opportunités. Depuis 2013, pour les retraités du secteur privé uniquement, vous bénéficiez de 10 ans d’exonération fiscale sur votre retraite à condition d’y résider 183 jours par an (LIEN… en bleu sur la fiscalité). Cet avantage fiscal ne pourra pas être remis en question, car faire une loi rétroactive est anticonstitutionnel au Portugal.
De plus il y a un consensus politique sur les bénéfices économiques de cette loi dont profite le pays.

Vivre ou investir au Portugal dans une logique gagnante puisque, le pays offre  de solides atouts à long terme entre rendement et plus value pour les particuliers français désireux d’y investir (Voir tableau comparatif).

Depuis 3 ans, les premiers acheteurs européens sont les français avec 25% de par de marché. Ce sont avant tout des seniors avec de très bons revenus ou bien des plus jeunes en phase de capitalisation qui ont compris l’intérêt d’ investir en centre ville. De nombreux, belges, suisses ou anglais sont actifs sur ce marché en devenir ou rentabilité et qualité de vie sont au rendez-vous.

La mise en place du « Golden Visa » avec un minimum d’achat de 500 000€ à littéralement poussés les ventes et de nombreux brésiliens, chinois, russes ainsi que des clients du Proche et Moyen Orient achètent énormément.

De plus, depuis le 1er janvier 2013, un accord a été passé entre la France et le Portugal : Les retraités français du secteur privé qui résideront au minimum 183 jours au Portugal sont exemptés d’impôt sur le revenu ! Lien

Cet engouement pour le Portugal, poussent les prix à la hausse en particulier à Porto et à Lisbonne qui est la ville où je viens depuis 20 ans et où j’investi personnellement depuis 2015.

Les prix se sont appréciés de 30% en 3 ans et nous sommes sur une tendance de 5% par an et cela jusqu’en 2018, prédisent les experts.

 Voir les 5  très bonnes raisons d’investir dans l’immobilier à Lisbonne

A Lisbonne dans le neuf ou dans la réhabilitation lourde, les prix oscillent entre 4900€ à 9200€ le m².

Dans l’ancien, les prix se sont envolés mais suivant les quartiers plus au moins excentrés vous pouvez acquérir un bien à rénover à partir de 1900€ le m². Les quartiers centraux et résidentiels de la Baixa, du Chiado de Principe Real et d’Estrela, il faut alors compter de 3000€ m² à 5500€ m², si vous souhaitez comme tout étranger, un balcon, une vue et un ascenseur.

« Lisbonne, elles ne sont pas nombreuses les capitales qui se jettent dans l’océan ».

Districts et quartiers de Lisbonne

Les investisseurs institutionnels internationaux se ruent sur les hôtels, les friches industrielles les entrepôts  pour les convertir en bureau, en centre d’appel et récupérer à terme les emplois délocalisés venant de France ou d’Allemagne en raison d’une main d’œuvre qualifié, jeunes et multilingues. Cette manne de nouveaux salariés  contribuera à dynamiser le marché immobilier résidentiel locatif et la consommation en générale.

L’immobilier au Portugal et à Lisbonne en particulier aujourd’hui.

Vous avez le choix entre l’ancien, le réhabilité ou le neuf construit sur les dernières normes européennes de construction.
La « crise »  de 2008, n’a pas épargné le Portugal avec des conséquences lourdes pour les populations. La baisse des prix enregistré entre 2008 et 2012 n’est que de 10% (par rapport au 25% du pays).Le pays  commence à péniblement sortir de plusieurs années de croissance négative et d’austérité budgétaire. Même si le secteur de l’immobilier n’était pas en cause, il y a eu certaines répercussions. La chute a été de 10% à 12%, maximum dans certains quartiers de grandes villes comme Lisbonne et Porto, où le marché est resté relativement stable malgré les difficultés. L’accès au crédit restant encore atone les portugais de la classe moyenne peuvent difficilement  accéder à la propriété et se sont tournés vers la location soutenant ainsi la demande sur ce marché

Moyenne des prix dans l’ancien que je distingue de l’immobilier de réhabilitation ou du neuf.

Lisbonne : de 1900€/m2 pour la périphérie à 5000€/m2 pour de beaux immeubles en pleins centres autour des quartiers de Baixa et du Chiado. Mention particulière pour certains quartiers historiques autour de l’Alfama, où il n’est pas rare de trouver des biens à moins de 3000€/m2. Mais attention à la qualité des immeubles très souvent mal entretenus par faute de moyens.

prix de l'immobilier euf à Lisbonne Prix de l’immobilier neuf ou rénové   prix de l'immobilier ancien à Lisbonne Prix de l’immobilier ancien

Porto : de 1500€ à 3000€/m2 en moyenne.

En Algarve: Dans des régions comme l’Algarve ou certains coins un peu reculés, on a assisté à des chutes plus spectaculaires de l’ordre de 30% à 40% avec un grand nombre de maisons qui se sont retrouvées sur le marché, sans qu’elles ne trouvent preneurs. Mais depuis les prix ont repris des couleurs. Il y existe de grande disparité entre les endroits chics et ceux plus populaires.

Par expérience puisque j’évolue dans le monde de la promotion immobilière et de la VFA (Vente en l’état futur d’Achèvement) depuis longtemps après une  période  dans le commerce international des parfums et cosmétiques, je préfère l’habitat neuf ou les réhabilitations de qualité.

Pourquoi choisir le Portugal : La France est un marche très encadré dans l’immobilier ancien mais qui a le mérite de protéger et de renseigner le futur acquéreur sur l’état générale  du bien qu’il envisage d’acheter (Loi Carrez, accès aux derniers rapports des AG). Et votre Notaire à une obligation contractuelle et administrative de premier ordre ce qui renforce la qualité dans laquelle vous devenez acquéreur. Lien notaire

L’immobilier ancien au Portugal peu viré au cauchemar. Il faut rester vigilent quant à la qualité de la construction de certains vieux immeubles mal entretenus.

Beaucoup d’immeuble du centre ville ont des occupants avec des revenus très modestes dans des immeubles mal entretenus par faute de moyens et sans aucun syndic capable de vous renseigner. Les immeubles peuvent se révéler sonores  avec des compresseurs de climatisation posés sans concertation ni volonté esthétiques où les files électriques poussent comme les herbes sauvages ou les antennes paraboliques s’offrent comme des verrues sur les façades ou posés sur les balcons.

Dans beaucoup d’appartement le système de chauffage est inexistant et la hauteur sous plafond dépasse les 3 mètres. Le lieu se révèlent difficile et couteux à chauffer ! L’énergie et l’eau son beaucoup plus chers au Portugal qu’en France.

Les programmes neufs ou réhabilités sont de très bonne qualité tant au niveau des finitions que des prestations et bénéficient de la garantie constructeur. C’est pourquoi je vous propose en relation avec le groupe LIBERTAS Maison au Portugal, ou MAGELLAN des programmes neufs ou réhabilités qui ont retenus mon attention est font partis de ma sélection ou des réalisations très confidentielles rua Saraiva de Carvalho ou une maison avec jardin, terrasses, piscine et SPA, à Principe Real (prix sur demande).

La législation au niveau des économies d’énergie (2008) ou celle qui s’applique à l’isolation acoustique (2009) sont identiques aux normes françaises.

Toutefois il y a d’excellentes affaires dans l’ancien. Mais il faut savoir s’entourer pour ne pas  transformer le rêve en cauchemar.

Il faut aussi déléguer à un prestataire de confiance la gestion du bien (-25%)

La pierre est un investissement moins volatile dans le temps que d’autres supports et il offre d’avantage de garanties

Conclusion : Investir au Portugal et à Lisbonne en particulier permet de concilier l’investissement de plaisir et la rentabilité. Et vous pourrez en profiter quand vous le souhaitez.

Conseils, analyse, accompagnement

Nous ne concevons pas notre métier comme simplement vous vendre un produit immobilier résidentiel ou d’investissement mais nous vous accompagnons.

Car nous n’achetons pas de la même manière à 30 ans en phase de création de capital ou à 60 ans au seuil d’une retraite bien méritée.

Nous vous conseillons pour vous expliquer les implications fiscales dans le cadre d’un investissement immobilier comme résident ou comme investisseur

Notre objectif est de vous conseiller et de vous accompagner dans le choix d’un investissement immobilier neuf ou ancien à Paris et à Lisbonne dans le but d’optimiser votre placement à moyen et long  terme.

Lisbonne et Paris car Je privilégie les centres villes historiques en cour de « gentrification » où la demande de location est forte avec une excellente rentabilité.

2016 Tableau de rentabilité Investir à Lisbonne

Lisbonne ou Paris sont des capitales dynamiques où l’activité culturelle est généreuse, où se trouvent les écoles et les universités avec des moyens de transport développés qui répondent aux critères des jeunes urbains actifs et au tourisme international qui vous garantie une demande locative élevée toute l’année

A Paris où bien à Lisbonne des conseillers, notaires ou avocats bilingues seront répondre à vos questions patrimoniales afin d’optimiser votre investissement