5 très bonnes raisons d’investir dans l’immobilier à Lisbonne

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Pourquoi investir dans un projet immobilier locatif à Lisbonne ? 

Beaucoup de journaux et revues économiques mettent à la une, l’intérêt d’investir au Portugal et en particulier à Lisbonne.

Un taux de rentabilité jusqu’à 20% brut par an et bien supérieur à ce que la France peut vous offrir aujourd’hui et avec moins de contrainte.

Je vous ai exposé au préalable la situation du pays, les conditions du marché immobilier et celui de Lisbonne en particulier.

Avec quelques bons conseils, vous pourrez vous aussi atteindre un taux de rentabilité unique et lissé sur 12 mois.

5 – Très bonnes raisons d’investir dans l’immobilier à Lisbonne

Un pays stable, bon marché avec une fiscalité avantageuse !

■ C’est le moment d’investir. Une fiscalité attractive : 

  • Pas d’impôt sur le patrimoine,
  • Pas de droits de succession pour conjoints et héritiers directs,
  • Pas de taxe d’habitation,
  • Taxe foncière modérée : 0,3% à 0,5% de la valeur du bien,
  • Impôt de mutation : 1%-6% selon la valeur du bien,
  • Pas de TVA sur les loyers (sauf quelques exceptions),
  • Des impôts fonciers modérés : 21 % pour personne morale à travers une SCI ou 28% pour une personne physique non-résidente,
  • Nombreuses exonérations d’impôts sur les plus-values immobilières, notamment si celle-ci sont réinvestie.

 

■ Des coûts de fonctionnement et un coût de la vie bien plus bas que le reste de l’Europe.

  • Le coût des dépenses courantes (nourriture principalement) étant parmi les plus faibles en Europe, celui ci permet un niveau de vie aisé pour les étrangers du nord de l’Europe.
  • Un système de santé très bien coté par l’OMS (organisation mondiale de la santé), 12° en 2014.
  • Une monnaie européenne stable et des risques financiers limités, (taux de change, inflation, taux d’intérêts maîtrisés par la Banque Centrale Européenne).
  • Des démarches administratives facilitées et une totale transparence dans les procédures d’achat pour les acheteurs étrangers.
  • Une fiscalité avantageuse : absence d’impôt sur la succession et donations pour les résidents au Portugal, régime spécial d’exemption ou de réduction du taux d’imposition sur le revenu pour les résidents non-habituels.
  • Un placement, encore aujourd’hui, considéré de premier plan et sûr, par de nombreux résidents français et européens. De nombreuses opportunités immobilières sont à saisir !

■ Le Portugal est la destination touristique européenne qui a connu la plus forte progression ces 3 dernières années en Europe avec 9.3 millions de visiteurs en 2014 et 10.2 millions en 2015.

L’archipel des Açores a connu une forte progression de 23,7% en 2015, pour un total de 427.600 touristes dont près de la moitié sont étrangers, profitant de l’ouverture fin mars des liaisons aériennes aux compagnies à bas coûts.

■ Le tourisme, qui pèse 10% du Produit intérieur brut (PIB), figure parmi les secteurs ayant le plus contribué à la reprise de l’économie du Portugal, après deux ans et demi de récession. (Afp, janvier 2015)

 

■ Un très bon potentiel d’investissement locatif touristique de bord de mer et dans la capitale ; une croissance du PIB, estimée à +1,6% en 2016 (vs -3,3% en 2012) ; un déficit public en nette amélioration, 3% en 2015 (vs 11% en 2011) et un taux de chômage en baisse de 17,5% en 2012, à 12,4% en 2015. Tous ces atouts contribuent à une qualité de vie très agréable dans le cadre du choix du Portugal comme lieu de résidence permanent ou pour un investisseur.

1 – Le marché de l’immobilier au Portugal, un nouveau cycle haussier

La crise de 2008 a violemment touché le Portugal il y a quelques années. Les prix des biens immobiliers ont baissé dans les grands centres urbains, de l’ordre de 10% et encore plus dans les campagnes avec une baisse de 25%. Contrairement à l’Espagne, il n’y a pas eu de bulle immobilière au Portugal.

Depuis 3 ans les prix croissent de nouveau et devrait continuer à grimper pendant les 2 prochaines années, avant de se stabiliser en 2018. 

Les investisseurs institutionnels et les particuliers étrangers ont réalisé à quel point Lisbonne est une ville bon marché et très agréable à vivre, où le tourisme explose avec plus de 2 millions de français sur les 12 derniers mois. Porto et l’Algarve sont les deux autres «  spots » qui connaissent le même engouement.

2 – Une énorme demande de logement en location saisonnière de courte durée avec une très forte rentabilité :

Faire de la location saisonnière 365 jours par an est une activité très rentable en particulier à Lisbonne.

 

Le tourisme augmente de manière exponentielle et Lisbonne connait le même engouement que Barcelone il y a quelques années et la ville manque de logements adaptés. Il faudra encore quelques années pour que les parcs immobiliers et hôteliers s’adaptent.

Il est encore temps de rentrer sur le marché.

 

En période haute et estivale le marché manque de produits adaptés et les logements en location de courte durée de type AIRBNB ne suffisent pas à la demande. Les prix à la journée augmentent fortement avec un impact très positif sur la rentabilité de votre investissement.

Exemple d’un investissement de 165 000€ :

Tableau de rentabilité: exemple de calcul 

  • 3 – Investir au soleil dans une capitale comme Lisbonne, c’est minimiser le risque.

Le sud du centre-ville jusqu’à Cais do Sodré, et la limite au nord où il faut investir est Rato, Marquês de Pombal, Saldanha et Arroios, voir Benfica pour le tourisme d’affaire et le football.

prix de l'immobilier euf à Lisbonne Prix de l’immobilier neuf ou rénové   prix de l'immobilier ancien à Lisbonne Prix de l’immobilier ancien

 

  • Ce sont toujours les quartiers centraux qui sont recherchés par les touristes, les locaux, et les investisseurs.

Pour comparer par rapport à Paris, cela reviendrait à investir dans les 11 premiers arrondissements.

 

  • 4 – Une législation portugaise favorable aux acheteurs.

La procédure de l’Achat / Vente de biens immobilière au Portugal est assez similaire à celle que l’on connait en France, par exemple: Le vendeur paye les frais d’agence et l’acheteur paye l’impôt sur la transmission du bien, dénommé IMT.

Lien notaire: nuno.monteiro@paris.notaires.fr  

 

  • 5 – Un pays où il fait bon vivre toute l’année.

Venir à Lisbonne une première fois et vous aurez envie d’y revenir. Le charme de la ville aux 7 collines qui vous permet de se perdre dans les petites rues ou de flâner loin du bruit. A chaque détour de rue le charme opère comme si le temps ici s’écoulait autrement.

La vie y est plus tranquille, moins stressante et ce constat est fait aussi par les hommes d’affaires qui viennent y séjourner puis repartir.

La proximité de l’océan, un air moins pollué ni saturé car balayé par le vent de l’Atlantique. Une météo agréable 9 mois sur 12.

Moyenne des températures à Lisbonne.

Un aéroport international qui accueille toutes les grandes compagnies aériennes qui vous amènent dans le monde entier ou bien à Paris en 2:15, Madrid en 45 minutes et Genève en moins de 2h. Sans oublier les Açores et Madère !

Un coût de la vie beaucoup moins cher de l’ordre de 30%. Des petits restaurants ou des grandes tables créatives au juste prix avec des vins locaux fort appréciables qui ont su gagner leurs galons.

Avec un des PIB les plus bas de l’Europe, un smic à 500€, un marché de l’emploi très étroit et des aides sociales moins généreuses que ses voisins, le Portugal ne fait pas rêver. Aussi, le pays est il épargné par les courants migratoires qui gagnent l’Europe du nord vu comme un ensemble riche et prospère.

Le taux de criminalité et la délinquance y sont parmi les plus bas d’Europe et du monde (voir lien et carte)

Nautisme et grand large : Pour les passionnés de la voile et du grand large, le prix d’un anneau pour un bateau reste moins cher qu’en France. Les merveilles du littoral permettent de belles escapades et de faire du cabotage.

 

En conclusion de nombreux voyants sont au vert et semblent indiquer que de formidables opportunités sont à saisir dans le secteur de l’immobilier au Portugal. Le bon sens et l’accompagnement par des professionnels sont recommandés à chaque étape de votre investissement puis de sa mise en location.

Lisbonne va devenir une ville encore plus attractive dans les années à venir.

Projet de la Camara

La baisse des prix enregistré entre 2008 et 2012 n’est que de 10% (par rapport au 25% du pays). A titre d’exemple une 3 pièces d’environ 100 m2 qui se vendait 320.000 euros en 2008 se vendait pour 265.000 euros mi 2013 et pour 350.000 euros en avril 2015. Suivant Imovirtual, le prix moyen de Lisbonne se situe aujourd’hui à 3.426 €/m2 pour un appartement et de 3.517€/m2 pour une maison, tout état confondu (neuf, ancien rénové et ancien à rénover).